info@vanzijl-advocatuur.nl
020-2991557
Olympisch Stadion 24, 1076 DE Amsterdam
Sinds de invoering van de Wet doorstroming huurmarkt 2015 is het mogelijk om zelfstandige woonruimte tijdelijk te verhuren voor een termijn van maximaal twee jaar. Deze mogelijkheid tot tijdelijke verhuur van zelfstandige woonruimte wordt verlengd tot maximaal drie jaar.
De mogelijkheid om onzelfstandige woonruimte tijdelijk te verhuren voor maximaal vijf jaar blijft ongewijzigd.
Op basis van de wet leidde verlenging van een tijdelijk huurovereenkomst automatisch tot een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd (met volledige huurbescherming). De huidige wetswijziging maakt het mogelijk om een tijdelijke huurovereenkomst éénmaal te verlengen tot (in totaal) maximaal drie jaar bij zelfstandige woonruimte en maximaal vijf jaar bij onzelfstandige woonruimte.
Een huurder is bevoegd om een tijdelijke huurovereenkomst tussentijds op te zeggen. Dit uitgangspunt blijft ongewijzigd, maar de wetswijziging maakt het mogelijk om een minimale termijn overeen te komen waarbinnen de huurder niet kan opzeggen. De verhuurder verkrijgt daarmee zekerheid over een minimumduur van de huurovereenkomst.
De minimumduur is afhankelijk van de termijn van de (eerste) tijdelijke huurovereenkomst. Bij een verlenging van de huurovereenkomst is het niet mogelijk om een minimumduur af te spreken. De minimumduur bedraagt bij een tijdelijke huurovereenkomst met een duur van:
- een jaar tot twee jaar: maximaal drie maanden;
- twee jaar tot drie jaar: maximaal zes maanden;
- drie jaar of langer: maximaal één jaar.
Bij een tijdelijke huurovereenkomst van minder dan één jaar kan geen minimumduur worden overeengekomen.
Voor de verhuurder blijft het (in het geheel) onmogelijk om een tijdelijke huurovereenkomst tussentijds op te zeggen.
Voorts wordt in de wet opgenomen dat bij een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd een termijn vanaf de ingangsdatum kan worden overeengekomen waarbinnen de huurder niet kan opzeggen.
Deze wetswijziging is een onderdeel van de wet “Wijziging van de Huisvestingswet 2014, de Woningwet, Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek en de Overgangswet nieuw Burgerlijk Wetboek naar aanleiding van de evaluatie van de herziene Woningwet en om de mogelijkheden voor tijdelijke huurovereenkomsten te verruimen” en is tot stand gekomen door een amendement van het Kamerlid Koerhuis (VVD). De Tweede Kamer heeft het wetsvoorstel op 10 maart 2021 aangenomen. Het wetsvoorstel wordt vanaf 6 april 2021 behandeld door Eerste Kamer.
De wetswijzigingen zullen vanaf het moment van inwerkingtreding van toepassing zijn op huurovereenkomsten of op verlengingen daarvan die na het in werking treden van die artikelen zijn overeengekomen. De mogelijkheid om een huurovereenkomst eenmalig te verlengen zal ook gelden voor huurovereenkomsten die vóór dat moment zijn gesloten.
Zodra de wetswijziging in werking treedt, zal dat (z.s.m.) op deze pagina worden vermeld.
Deze wetswijziging is goed nieuws voor verhuurders. Met de mogelijkheid van een minimumduur kan de verhuurder voorkomen dat hij vroegtijdig wordt geconfronteerd met de (transactie)kosten van een nieuwe huurder (en/of leegstand) doordat een huurder na enkele maanden de huurovereenkomst opzegt. Daarnaast is het voor de verhuurder voordelig dat de maximale duur voor tijdelijke verhuur bij zelfstandige woonruimte wordt verlengd van twee jaar naar drie jaar en dat een tijdelijke huurovereenkomst éénmalig kan worden verlengd. Op die manier kan een verhuurder zijn woning voor langere tijd verhuren aan een welgevallige huurder én behoudt de verhuurder de mogelijkheid om de woning na afloop van de tijdelijke duur terug te krijgen.
Verhuurders zullen deze verruiming van de mogelijkheden voor tijdelijke verhuur ook toejuichen omdat de huurprijs van lopende huurovereenkomsten door een wetswijziging maximaal met de hoogte van de inflatie + 1% kan worden aangepast. Aanpassing van de huurprijs aan het marktniveau tijdens de looptijd van de huurovereenkomst is daardoor niet meer mogelijk. Na afloop van een tijdelijke huurovereenkomst kan de huurprijs op het marktniveau worden gebracht door een huurovereenkomst te sluiten met een nieuwe huurder.
In de wetsgeschiedenis van de Wet doorstroming huurmarkt 2015 is benadrukt dat een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd de norm moet blijven en dat huurovereenkomsten voor bepaalde tijd niet mochten worden gebruikt als proeftijd. Mijn verwachting is dat de populariteit van tijdelijke huurcontracten bij verhuurders verder zal toenemen als gevolg van deze wetswijziging. Dat leidt onvermijdelijk tot afbreuk van de norm van een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd. Ook het gebruik van een tijdelijke huurovereenkomst als proeftijd zal vermoedelijk toenemen. Een verhuurder zou bijvoorbeeld een woning aanvankelijk voor één jaar kunnen verhuren en - indien de huur naar tevredenheid verloopt - daarna een verlenging van de huurovereenkomst met (maximaal) twee jaar kunnen aanbieden.
Van Zijl advocatuur