Mag een huurder na het sluiten van een beëindigingsovereenkomst tussentijds opzeggen?

Het Hof Den Haag oordeelde dat de huurders van een woning rechtsgeldig de huurovereenkomst tussentijds hadden opgezegd. Het feit dat zij vóór die opzegging een beëindigingsovereenkomst voor een latere einddatum hadden gesloten, stond daaraan niet in de weg.

De oorspronkelijke huurovereenkomst was gesloten voor een minimale periode van twee jaar van 1 september 2014 tot en met 31 augustus 2016. Op 16 juli 2016 is vervolgens een overeenkomst gesloten waarbij de huurovereenkomst later, namelijk per 28 februari 2017, wordt beëindigd. De huurders hebben vervolgens op 25 oktober 2016 de huur per 1 december 2016 (tussentijds) opgezegd.

Huurovereenkomst, beëindigingsovereenkomst of vaststellingsovereenkomst?

De verhuurder had zich op het standpunt gesteld dat de beëindigingsovereenkomst een vaststellingsovereenkomst tot beëindiging van de huur met wederzijds goedvinden was, zodat de wettelijke regels (de wettelijke opzegtermijn van de huurder) niet van toepassing zijn.

Verlengde huurovereenkomst

Het hof oordeelde echter dat de beëindigingsovereenkomst in feite een huurovereenkomst was, omdat aan alle voorwaarden van een huurovereenkomst was voldaan. Volgens het hof was sprake van een verlenging van de bestaande huurovereenkomst. In deze verlengde huurovereenkomst was geen tussentijdse opzeggingsverbod opgenomen.

Het hof concludeerde dat de huurovereenkomst na de overeengekomen minimumduur van twee jaar voor onbepaalde tijd was voorgezet, zodat de huurders tussentijds met inachtneming van de wettelijke opzegtermijn mochten opzeggen.

Bepaalde duur was al verstreken

Opmerkelijk is dat het hof overwoog dat het oude artikel 7:271 BW, waarin was neergelegd dat een huurovereenkomst met een bepaalde duur niet tussentijds kan worden opgezegd, niet gold, omdat de beëindiging met wederzijds goedvinden was geschied nadat de huur was ingegaan. Die overweging lijkt overbodig, omdat de overeengekomen bepaalde duur al was verstreken.