info@vanzijl-advocatuur.nl
020-2991557
Olympisch Stadion 24, 1076 DE Amsterdam
Minister Hugo de Jonge heeft op 9 december 2022 in een brief aan de Tweede Kamer beschreven dat hij de regulering van de middenhuur wil vormgeven door het woningwaarderingsstelsel te moderniseren. Daarbij wordt de normering van energielabels, de weging van de WOZ-waarde en de waardering van de buitenruimte aangepast. Daarnaast zal het woningwaarderingsstelsel dwingend worden gemaakt. Verder wil de minister de jaarlijkse huurprijsstijging in het middensegment maximeren op de CAO-loonontwikkeling + 0,5%.
In oktober had de minister al bekend gemaakt dat hij het middensegment wil reguleren door de grens tussen de gereguleerde sector en de vrije sector op basis van het woningwaarderingsstelsel op te trekken van 141 punten naar 187 punten, zodat de liberalisatiegrens op een maandelijkse huurprijs van circa € 1.000,- komt te liggen, en dat de regulering van de middenhuur alleen zal gelden voor nieuwe huurovereenkomsten, zodat bestaande huurovereenkomsten ongemoeid blijven.
De regulering zal tijdelijk gelden zolang sprake is van schaarste. Als het totaalpakket van regulering van het middensegment en het dwingend maken van het WWS is doorgewerkt, verwacht de minister dat ruim 90% van de huurwoningen in het gereguleerde sociale of middensegment zullen vallen.
De minister streeft naar invoering van de nieuwe regels per 2024. Hij geeft aan vaart te gaan zetten achter het wetsvoorstel Regulering Middenhuur en beoogt het voorstel begin 2023 in consultatie te brengen. De minister spreekt zelf van een ambitieus tijdspad.
De minister verwacht dat de maatregelen zullen leiden tot afname van tijdelijke huurcontracten, omdat een huurverhoging boven de (dwingende) maximale huurprijs conform het woningwaarderingsstelsel bij een bewonerswissel niet meer mogelijk zal zijn. De gedachte is dus dat verhuurders voorafgaand aan de invoering van de nieuwe regels huurovereenkomsten met huurbescherming zullen aanbieden om te voorkomen dat de woning bij een bewonerswissel terugvalt naar het (aanstaande) gereguleerde (midden)segment.
Daarnaast kondigt de minister aan dat hij in het wetsvoorstel goed verhuurderschap wil opnemen dat gemeenten in specifieke gebieden een verbod op tijdelijke huurcontracten kunnen instellen.
Onduidelijk is hoe een verbod op tijdelijke huurcontracten in een specifiek gebied bijdraagt aan het oplossen van het woningtekort?
Zo'n verbod leidt tot een beperking van het eigendomsrecht van de eigenaar/verhuurder, zodat in beginsel sprake zal moeten zijn van een redelijk evenwicht tussen de belangen die met het verbod worden nagestreefd en de belangen van degenen die in hun eigendomsrecht worden beperkt. Naar mijn mening is onduidelijk hoe een verbod op tijdelijke huurcontracten in een specifiek gebied bijdraagt aan het oplossen van het woningtekort. Ik zet daarom vraagtekens bij de vraag in hoeverre zo'n verbod voldoet aan de eisen van noodzakelijkheid en proportionaliteit. Eerder plaatste de Raad van State gelijke kritiek bij de maatregelen van de minister tot maximering van de huurverhoging.
Op dit moment geldt dat bij woningen met meer dan 141 punten niet meer dan 33% van de punten mag uit bestaan uit punten voor de WOZ-waarde. Met de verhoging van de grens van 141 punten naar 187 punten wordt de maximering van het aantal punten op basis van de WOZ-waarde eveneens opgetrokken. De zogenaamde ‘WOZ-cap’ dus gelden, met dien verstande dat de grens zal worden opgetrokken.
Goede energielabels (A en beter) en slechte energielabels (E, F, G) zullen zwaarder meewegen, zodat verhuurders worden gestimuleerd om woningen te verduurzamen. Goede energielabels zullen meer punten krijgen en slechte energielabels zullen een puntenaftrek van -1 tot -10 punten krijgen.
Op dit moment geldt dat buitenruimtes worden gewaardeerd met 2 punten per 25m2. De punten voor buitenruimtes zal met staffels per 5m2 worden gewaardeerd.
Onder de huidige regels is de maximale huurprijs op basis van het woningwaarderingsstelsel afdwingbaar door de huurder door toetsing van de aanvangshuurprijs bij de Huurcommissie of de kantonrechter. De minister wil de huurprijzen van het middensegment bij nieuwe huurovereenkomsten dwingend maken door handhaving en boetes mogelijk te maken (en zal de mogelijkheden daartoe onderzoeken).
Voor de toewijzing van de huurwoningen in het middensegment zal worden aangesloten bij de mogelijkheden uit de Huisvestingswet, zodat gemeenten regels kunnen stellen voor de toewijzing van de huurwoningen uit het middensegment aan middeninkomens. Wat onder middenhuur en onder middeninkomens wordt verstaan, zal in de wet worden vastgelegd. Gemeenten houden de mogelijkheid om het segment waarvoor ze toewijzingsregels willen stellen te vergroten.
Opmerkelijk is dat de nieuwe liberalisatiegrens met de inflatie zal worden geïndexeerd (zoals nu het geval is), maar dat de jaarlijkse huurverhogingen in het middensegment worden gemaximeerd tot de loonontwikkeling plus 0,5%.
Van Zijl advocatuur