Rechtbank oordeelt dat de invoering van de WOZ-cap in het puntenstelsel niet onrechtmatig is

De WOZ-cap

De zogenaamde “WOZ-cap” is een maatregel in het Woningwaarderingsstelsel (WWS), beter bekend als het puntenstelsel, die bepaalt dat bij woningen met meer dan 142 punten maximaal 33% van de punten mag worden gebaseerd op de WOZ-waarde van een woning (let op: met de invoering van de Wet Betaalbare huur is deze grens verlegd naar 186 punten). Deze regel is ingevoerd per 1 mei 2022 om te voorkomen dat huurprijzen in dure gebieden, zoals Amsterdam, te sterk zouden stijgen door hoge WOZ-waarden. De stijging van de huizenprijzen leidde ertoe dat een groot deel van de woningen in grote steden enkel op basis van de WOZ-waarde een geliberaliseerde huurprijs kon hebben. Het doel van de invoering van de WOZ-cap was om betaalbare huur te waarborgen en te voorkomen dat sociale huurwoningen in de vrije sector terechtkomen. Voor verhuurders is de WOZ-cap zeer nadelig omdat het hun huurinkomsten beperkt, vooral in gebieden waar de huizenprijzen sterk zijn gestegen. Door de WOZ-cap komt de hoge marktwaarde van een woning slechts in beperkte mate tot uitdrukking in de huurprijs.

Verhuurders worden onevenredig getroffen in hun eigendomsrechten en eisen schadevergoeding

Grote aantallen verhuurders waren van mening dat de WOZ-cap een onrechtmatige beperking van hun eigendomsrechten betreft omdat zij onevenredig worden getroffen door de beperking van de huurprijzen. Verschillende verhuurders hebben zich verenigd in een belangenorganisatie (kortweg: “Fair Huur”) en zijn een procedure gestart tegen de Nederlandse staat. De verhuurders zijn van mening dat de Nederlandse staat zelf de problemen op de woningmarkt heeft gecreëerd en dat deze problemen daarom niet als redenen van algemeen belang kunnen worden aangevoerd om eigendomsrechten te beperken. De verhuurders voeren aan dat de WOZ-cap niet voldoet aan het vereiste van fair balance en in strijd is met artikel 1 EP, omdat de WOZ-cap een onevenredige last oplevert waardoor de verhuurders schade lijden. De verhuurders stellen dat de staat onrechtmatig heeft gehandeld en vorderen dat het Besluit huurprijzen woonruimte (Bhw), waarin de WOZ-cap is geregeld, onverbindend wordt verklaard, en betaling van schadevergoeding wegens inkomstenverlies.

Rechtbank: de invoering van de WOZ-cap is rechtmatig

De rechtbank oordeelde dat de invoering van de WOZ-cap in 2022 rechtmatig is omdat het een legitiem middel is om betaalbare huur te waarborgen en regionale schokeffecten te voorkomen. De WOZ-cap zorgt ervoor dat het aantal WOZ-punten niet onevenredig hoog wordt, vooral in gebieden met hoge huizenprijzen, zoals Amsterdam, en voorkomt zo dat sociale huurwoningen naar de vrije sector verschuiven. De rechtbank is van mening dat het aantal WOZ-punten in Amsterdam na de stelselwijziging in 2015 direct heel hoog was en dat de Nederlandse staat die “weeffout” met de WOZ-cap heeft willen en mogen repareren. Daarmee is wel sprake van regulering van (en inmenging in) de eigendomsrechten van individuele verhuurders, maar niet van een schending van hun eigendomsrechten omdat die inmenging in het algemeen belang is. De rechtbank concludeert dat die inmenging proportioneel en niet-discriminerend is.

Toetingskader voor inbreuk op het eigendomsrecht

Het toetsingskader voor een onrechtmatige inbreuk op eigendomsrecht is gebaseerd op artikel 1 van het Eerste Protocol bij het Europees Verdrag voor de Rechten van de Mens (EP). De rechtbank beoordeelde of:

• de maatregel een wettelijke basis heeft;
• de maatregel in overeenstemming is met het algemeen belang;
• sprake is van een eerlijke balans (fair balance) is tussen het algemeen belang en de (inperking van de) eigendomsrechten van verhuurders, zonder dat individuele verhuurders een onevenredige last dragen.

De rechtbank oordeelde dat aan deze criteria is voldaan. Volgens de rechtbank heeft de WOZ-cap een wettelijke basis in het Besluit huurprijzen woonruimte. Het doel van betaalbare huur en het tegengaan van schokeffecten op de woningmarkt zijn een legitiem algemeen belang en er is sprake van een eerlijke balans, omdat de maatregel proportioneel is en alleen woningen in specifieke gebieden raakt, aldus de rechtbank. De rechtbank oordeelde dat de verhuurders onvoldoende hadden aangetoond dat zij een buitensporige last dragen, omdat zij al bij aankoop wisten van de status van de woning als sociale huurwoning of beperkt getroffen worden door de tijdelijke periode van de WOZ-cap.

Kortom, de rechtbank oordeelde dat de WOZ-cap weliswaar een inmenging in de eigendomsrechten van de verhuurders is, maar dat er sprake is van een rechtvaardiging op grond van algemeen belang en dat de inmenging proportioneel is.