info@vanzijl-advocatuur.nl
020-2991557
Olympisch Stadion 24, 1076 DE Amsterdam
Verhuurders van woningen in de vrije sector worden beperkt in het doorvoeren van verhogingen van de huurprijs tot maximaal de hoogte van de inflatie + 1%.
Voor zover een indexeringsclausule tot een hoger percentage dan het maximale huurverhogingspercentage leidt, is de indexeringsclausule nietig. Indien de huurprijs op basis van zo’n nietige indexeringsclausule wordt verhoogd, geldt de huurprijs slechts als verhoogd met het maximale huurverhogingspercentage.
De huurder kan binnen vier maanden na de ingangsdatum van de verhoging van de huurprijs de huurcommissie verzoeken uitspraak te doen over die verhoging. Daarmee heeft de huurder een laagdrempelige manier om huurverhogingen te laten toetsen.
Indien gedurende de huurtijd door de verhuurder bepaalde voorzieningen of veranderingen/toevoegingen worden aangebracht, kan de huurprijs worden vermeerderd met een bedrag dat in redelijke verhouding staat tot de door de verhuurder gemaakte kosten van betreffende aanpassingen. Hiermee wordt aangesloten bij de regeling die reeds gold voor huurovereenkomsten met een gereguleerde huurprijs. Het uitgangspunt is dat partijen overeenstemming bereiken over een dergelijke verhoging van de huurprijs. Indien dat niet lukt, kunnen partijen binnen drie maanden de huurcommissie verzoeken om een uitspraak over de verhoging van de huurprijs te voldoen.
Op 23 maart 2021 heeft de Eerste Kamer ingestemd met het initiatiefvoorstel “Wet maximering huurprijsverhogingen geliberaliseerde huurovereenkomsten” van het Kamerlid Nijboer (PvdA). Op 9 april 2021 heeft minister Ollongren bekend gemaakt dat de inwerkingtredingsdatum is gepland op 1 mei 2021.
Het wetsvoorstel beoogt verhogingen van de huurprijs op korte termijn aan te pakken. De wetswijziging geldt voor drie jaar. Daarna komen de wetsaanpassingen te vervallen. Een meer fundamentele herziening wordt aan een volgend kabinet overgelaten.
Voorheen kon een (vrijwel) onbeperkte indexeringsclausule worden opgenomen in een huurovereenkomst van een woning met een geliberaliseerde huurprijs. Op die manier was het mogelijk om de huurprijs te verhogen met een bepaald overeengekomen percentage (meestal bovenop de inflatie).
Ook de zogenaamde “markthuurbepalingen”, waarbij de huurprijs gedurende (meestal) vijf jaar werd verhoogd met de inflatie en daarna naar het marktniveau, kwamen voor (met name in oudere contracten).
Daarnaast kon de verhuurder de huurovereenkomst opzeggen indien (kort gezegd) de huurder niet instemde met een nieuwe huurovereenkomst met een marktconforme huurprijs.
Dergelijke mogelijkheden komen door de wetswijziging te vervallen.
De wetswijziging leidt ertoe dat verhuurders de huurprijs in de vrije sector slechts in beperkte mate kunnen verhogen gedurende de looptijd van de huurovereenkomst. Dat kan tot gevolg hebben dat de huurprijs achterblijft bij de marktontwikkelingen (indien de markthuur méér stijgt dan het niveau van de inflatie + 1%). Een stijging van de huizenprijzen of een stijging van de kosten kan het rendement op de verhuur van woningen in de vrije sector onder druk zetten. Verhuurders dienen voorafgaand aan het sluiten van huurcontract daarom goed na te denken over de gevolgen van de huurprijs op de lange termijn.
Daarnaast verdwijnt een (in mijn optiek) nuttig vangnet doordat de verhuurder de huurovereenkomst niet meer kan opzeggen indien de huurder niet had ingestemd met een nieuwe huurovereenkomst met een marktconforme huurprijs. In de praktijk kon deze remedie worden gebruikt voor schrijnende gevallen waarin de huurprijs (om wat voor reden dan ook) zeer lange tijd niet was aangepast of op een andere manier buitensporig was scheefgelopen (denk bijvoorbeeld aan de verhuurder die jarenlang is vergeten om de huurprijs te indexeren).
Partijen blijven bij aanvang van de huur echter vrij om zelf de hoogte van de huurprijs te bepalen. Door het sluiten van een nieuwe huurovereenkomst met een nieuwe huurder kan een verhuurder de huurprijs aanpassen aan het marktniveau. Een verhuurder kan gebruik maken van tijdelijke huurcontracten om na afloop van het huurcontract een marktconforme huuraanpassing door te voeren. In dit verband verwijs ik naar het artikel over verruiming van mogelijkheden voor tijdelijke huur.
Van Zijl advocatuur