Maximale huurprijsverhoging vrije sector en verkorting van verjaringstermijn voor huurprijsverhogingen

Maximale huurprijsverhoging tot de gemiddelde cao-loonontwikkeling plus 1%

Met ingang van 1 mei 2021 gold dat de jaarlijkse huurprijsverhoging in de vrije sector was beperkt tot de inflatie plus 1%. Vanwege de hoge inflatie is de jaarlijkse huurprijsverhoging sinds 1 januari 2023 beperkt tot het laagste percentage van de gemiddelde cao-loonontwikkeling en inflatie, plus 1%. Deze (tijdelijke) regels eindigen op 1 mei 2024.

Het wetsvoorstel regelt dat de Wet maximering huurprijsverhogingen geliberaliseerde huurovereenkomsten tot 1 mei 2027 wordt verlengd tot 1 mei 2027. Daarnaast regelt het wetsvoorstel dat de jaarlijkse maximale huurprijsverhogingen voor geliberaliseerde huurovereenkomsten wordt beperkt tot de gemiddelde cao-loonontwikkeling, plus 1%. De ontwikkeling van de inflatie wordt dus (geheel) buiten beschouwing gelaten bij het bepalen van de maximale jaarlijkse huurprijsverhogingen. De regels hiermee in lijn worden gebracht met de Wet betaalbare huur.

De toelichting merkt op dat de gemiddelde loonontwikkeling op de lange termijn gelijke tred houdt met de gemiddelde inflatie. Naar mijn overtuiging is die veronderstelling onjuist. Het is immers geen economische wetmatigheid dat de lonen en inflatie zich (op de korte of lange termijn) gelijk ontwikkelen. Het wetsvoorstel kiest ervoor om huurders te beschermen tegen hoge inflatie door te bepalen dat de huren alleen kunnen stijgen nadat de lonen zijn gestegen. Het wetsvoorstel houdt dus geen rekening met de belangen van de eigenaars/verhuurders, zoals stijgende onderhoudskosten.

Door middel van uitbreiding van het handhavingsinstrumentarium van gemeenten in het kader van de Wet goed verhuurderschap wordt de naleving en afdwingbaarheid van de Wet maximering huurprijsverhogingen geliberaliseerde huurovereenkomsten vergroot. Deze wijziging zal plaatsvinden met de inwerkingtreding van de Wet betaalbare huur, die (althans volgens de toelichting) is voorzien per 1 juli 2024.

Verkorting van de verjaringstermijn voor huurprijsverhogingen

In de wettelijke bepaling over de jaarlijkse huurverhoging (artikel 7:251 BW) wordt opgenomen dat de verhuurder jaarlijks de huurder moet informeren over de toepasselijkheid van een huurverhogingsbeding en het gevolg daarvan voor de huurprijs. Indien de verhuurder dat niet doet, verjaart zijn vordering tot betaling van de huurprijsverhoging één jaar na het opeisbaar worden daarvan.

Indien de verhuurder de huurder wél informeert, behoudt hij zijn aanspraak op de huurprijsverhoging. In dat geval blijft de hoofdregel gelden dat de vordering vijf jaar na het opeisbaar worden daarvan verjaart.