info@vanzijl-advocatuur.nl
020-2991557
Olympisch Stadion 24, 1076 DE Amsterdam
Een uitspraak van de kantonrechter te Amsterdam van 3 augustus 2023 zorgt voor veel ophef rond de jaarlijkse huurverhoging op basis van een beding met een procentuele verhoging bovenop de inflatiecorrectie. Kort gezegd, oordeelde de kantonrechter dat een huurprijswijzigingsbeding, waarin is opgenomen dat de verhuurder (Bouwinvest) het recht heeft om de huurprijs jaarlijks te verhogen met maximaal 5% bovenop de inflatiecorrectie (volgens de CPI-index), een oneerlijk beding is in de zin van de Europese Richtlijn 93/13 (hierna: “de Richtlijn”) met als gevolg dat de gehele bepaling volledig buiten toepassing moet worden gelaten. De kantonrechter concludeert dat de verhuurder nooit een beroep op het huurprijswijzigingsbeding heeft kunnen doen, zodat de huurprijs gedurende de looptijd van de huurovereenkomst niet is verhoogd en de oorspronkelijke huurprijs bij aanvang van de huurovereenkomst uit 2005 geldt.
De uitspraak heeft grote gevolgen omdat dergelijke bepalingen over verhogingen bovenop de inflatiecorrectie in huurovereenkomsten voor geliberaliseerde woonruimte in de praktijk op grote schaal voorkomen. Zo wordt in de (veelgebruikte) ROZ-modelcontracten ruimte gelaten om zo’n maximaal verhogingspercentage bovenop de inflatiecorrectie in te vullen. Een complicatie is dat verhuurders sinds 1 mei 2021 geen huurverhoging meer kunnen afdwingen door de huurovereenkomst op te zeggen indien de huurder niet instemt met een nieuwe huurovereenkomst met een (marktconforme) huurprijs. Deze wetswijziging geldt in principe tot 1 mei 2024.
Bouwinvest maakte aanspraak op huurachterstand, maar de kantonrechter komt tot een voorstand
In deze zaak maakte Bouwinvest aanspraak op betaling van een huurachterstand van ongeveer drie maanden. De oorspronkelijke huurprijs bij ingang van de huurovereenkomst in 2005 betrof € 865,- per maand.
In de huurovereenkomst was opgenomen: “De huurprijs wordt voor het eerst per 1 juli volgend op de huuringangsdatum en vervolgens jaarlijks per 1 juli verhoogd met een door de verhuurder vast te stellen percentage, zijnde de percentuele wijziging van het maandindexcijfer voor de maand februari, van de consumentenprijsindex (CPI), reeks alle huishoudens, op de meest recente tijdsbasis vastgesteld, berekend overeenkomstig lid II van deze bepaling, vermeerderd met maximaal 5% (van het door de verhuurder vast te stellen ophogingspercentage).”.
In de loop der jaren is de huurprijs op grond van het (bovenstaande) huurprijswijzigingsbeding verhoogd tot een huurprijs van € 1.534,75 per maand. Door de uitspraak van de kantonrechter hebben die verhogingen aldus niet (rechtsgeldig) plaatsgevonden. De huurders hebben daardoor te veel huur betaald (in plaats van te weinig) en kunnen een beroep doen op verrekening.
Onder verwijzing naar twee uitspraken van het Europese Hof van Justitie oordeelt de Amsterdamse kantonrechter dat de volgende eisen worden gesteld aan een huurprijswijzigingsbeding:
Volgens de kantonrechter is sprake van een eerlijk huurprijswijzigingsbeding indien de wijziging is gegrond op de consumentenprijsindex en is toegelicht hoe de aanpassing van de huurprijs wordt berekend.
Naar het oordeel van de kantonrechter is de jaarlijkse huurverhoging van 5% bovenop de inflatiecorrectie oneerlijk en nadelig voor de huurders, vooral omdat er geen geldige reden voor deze extra verhoging wordt gegeven waardoor de huurder aan de willekeur van de verhuurder is overgeleverd. Bovendien wordt in de algemene bepalingen gesteld dat huurders niet per se vooraf geïnformeerd hoeven te worden over huurverhogingen, waardoor ze geen kans krijgen om eventueel het contract op te zeggen. Dit wordt nog problematischer gezien de krappe huurmarkt in Amsterdam. Daarnaast is er geen mogelijkheid tot huurverlaging, wat het evenwicht tussen partijen verder verstoort.
De Richtlijn biedt consumenten tegenover verkopers bescherming tegen oneerlijke bedingen in overeenkomsten. Deze regels gelden in aanvulling op de wettelijke regels over vernietiging van onredelijk bezwarend bedingen in algemene voorwaarden. De Richtlijn is van toepassing op standaardbedingen in overeenkomsten tussen consumenten en verkopers.
Ondanks de begrippen “consument” en “verkoper” is de Richtlijn niet beperkt tot overeenkomsten tussen een verkoper en een consument. Het Europese Hof van Justitie heeft overwogen dat de Richtlijn van toepassing is op een huurovereenkomst voor woonruimte, gesloten tussen een verhuurder die handelt in het kader van zijn bedrijfs- of beroepsactiviteit en een huurder die handelt voor doeleinden die buiten zijn bedrijfs- of beroepsactiviteit vallen (zie het arrest Asbeek Brusse). Een huurder van een woning die zelf de bewoner is, geldt dus als consument in de zin van de Richtlijn. In welke gevallen een verhuurder wordt aangemerkt als verkoper in de zin van de Richtlijn is niet geheel duidelijk, maar aangenomen kan worden dat professionele verhuurders (zoals corporaties en pensioenfonden) daartoe behoren vanwege het bedrijfsmatige karakter. Voor particuliere verhuurders zal relevant zijn in hoeverre sprake is van bedrijfsmatige (verhuur)activiteiten.
Van een standaardbeding is sprake als over een beding niet afzonderlijk is onderhandeld. Een standaardbeding is bedoeld om in meerdere overeenkomsten te worden gebruikt (in de algemene voorwaarden of in de overeenkomst zelf). Zo’n standaardbeding wordt als oneerlijk beschouwd indien het beding, in strijd met de goede trouw, het evenwicht tussen de uit de overeenkomst voortvloeiende rechten en verplichtingen van de partijen ten nadele van de consument aanzienlijk verstoort. De Richtlijn bevat als bijlage een indicatieve en niet uitputtende lijst van bedingen die als oneerlijk kunnen worden aangemerkt (de ‘blauwe lijst’). Voor prijswijzigingsbedingen geldt dat zij op basis van de blauwe lijst vallen onder bedingen die de verkoper het recht geven om zonder geldige, in de overeenkomst vermelde reden eenzijdig de voorwaarden van de overeenkomst te wijzigen, waaronder prijswijzigingen.
Rechters moeten ambtshalve onderzoeken of sprake is van bedingen die oneerlijk zijn in de zin van de Richtlijn. Partijen hoeven zich daar in een procedure dus niet op te beroepen. Bij de beoordeling of sprake is van een oneerlijk beding moeten alle omstandigheden rond de sluiting van de overeenkomst worden meegewogen. Daarbij moet worden uitgegaan van de datum waarop de overeenkomst is gesloten. Een achteraf gegeven uitleg of daadwerkelijke toepassing van een oneerlijk beding is niet van belang.
Hoewel de Richtlijn van toepassing is op overeenkomsten die na 31 december 1994 zijn gesloten, heeft de Richtlijn de laatste jaren als gevolg van diverse uitspraken van het Europese Hof van Justitie grote invloed gehad op huurovereenkomsten. In de Nederlandse (huurrechtelijke) rechtspraak werd de invloed van de Richtlijn duidelijk doordat een boetebepaling in een huurovereenkomst als oneerlijk beding kan worden aangemerkt, bijvoorbeeld door de cumulatieve effecten, het ontbreken van maximumbedragen of onduidelijkheden. Later werd de Richtlijn ook toegepast op nietige contractuele opzegtermijnen (zie Rechtbank Midden-Nederland 29 september 2021, ECLI:NL:RBMNE:2021:4680 en Rechtbank Midden-Nederland 22 maart 2023, ECLI:NL:RBMNE:2023:1245) en het beding voor de buitengerechtelijke kosten in artikel 25.2 van de algemene bepalingen bij ROZ-modelcontract voor woonruimte (zie Rechtbank Amsterdam 23 mei 2023, ECLI:NL:RBAMS:2023:3229).
Net als in de zaak van Bouwinvest kwam de kantonrechter in de laatstgenoemde uitspraak ook tot het oordeel dat het huurprijswijzigingsbeding uit het huurcontract als oneerlijk beding buiten toepassing moest blijven omdat de verhuurder de mogelijkheid had om bovenop de jaarlijkse inflatiecorrectie een verhoging van maximaal 5% aan te zeggen. In het betreffende huurcontract had de verhuurder gebruik gemaakt van het ROZ-modelcontract. De overwegingen uit deze vonnissen liggen grotendeels in lijn met elkaar. De consequenties in de zaak van Bouwinvest zijn echter vele malen groter, met name als gevolg van de lange looptijd van de huurovereenkomst.
Ook in een eerdere zaak van Bouwinvest werd een huurprijsverhogingsbeding door de kantonrechter buiten toepassing gelaten (zie: Rechtbank Amsterdam 12 mei 2023, ECLI:NL:RBAMS:2023:3229). Een contractuele verhogingsbepaling die (nagenoeg) in overeenstemming was met de wettelijke regeling bij een gereguleerde huurprijs bleef wel in stand (zie: Rechtbank Amsterdam 21 juli 2023, ECLI:NL:RBAMS:2023:4636). In de rechtspraktijk wordt uitgekeken naar de antwoorden van de Hoge Raad naar aanleiding van prejudiciële vragen over toepassing van de wettelijk termijn bij toetsing van oneerlijke bedingen in verstekzaken (zie: Rechtbank Amsterdam 20 januari 2023, ECLI:NL:RBAMS:2023:189).
Helemaal uit de lucht vallen komen deze uitspraken van de Amsterdamse kantonrechters niet. Vorig jaar schreef Marco Loos (hoogleraar aan de Universiteit van Amsterdam) een artikel in het Nederlands Juristenblad, waarin hij concludeerde dat verhuurders zich behoorlijk in de vingers kunnen snijden indien zij meer dan een beperkt percentage bovenop de jaarlijkse huurprijsindexering in het huurcontract opnemen (zie NJB 2022, nr. 182).
De eisen van de Amsterdamse kantonrechter omtrent de mogelijkheid tot beëindiging van de overeenkomst lijken te volgen uit het RWE Vertrieb-arrest, dat ging over prijswijzigingsbedingen in contracten van energieleveranciers. In zijn artikel trekt Marco Loos in twijfel of deze eisen ook gelden voor huurovereenkomsten.
Van Zijl advocatuur