Nieuwe huurovereenkomst bedrijfsruimte voor bepaalde tijd of voortzetting met termijnbescherming?

Een huurder had voor twee jaar een bedrijfsruimte gehuurd, bestaande uit een aantal horecavoorzieningen op een recreatiepark. Tijdens deze huurperiode heeft de huurder zijn bedrijfsactiviteiten voortgezet in een opgerichte vennootschap. Na de huurperiode is opnieuw een huurovereenkomst voor bepaalde tijd gesloten, waarbij één van de opgerichte vennootschappen huurder is geworden. De huurder stelde dat sprake was van voortzetting van de huurovereenkomst, zodat van rechtswege een huurovereenkomst voor de duur van vijf jaar was ontstaan.

Het Hof Den Bosch oordeelde echter dat de tweede huurovereenkomst voor bepaalde tijd géén voortzetting van de huurovereenkomst was. De huurovereenkomst was daarom niet van rechtswege voor vijf jaar gaan gelden, zodat de huurder na afloop van de huurtermijn tot ontruiming van het pand moest overgaan.

Géén voortzetting van de bestaande rechtsverhouding

Het hof oordeelde dat geen sprake was van voortzetting van de bestaande rechtsverhouding, omdat de contractspartij aan de zijde van de huurder was gewijzigd doordat de eerste huurovereenkomst was gesloten door de huurder in privé en de tweede huurovereenkomst was gesloten door de vennootschap. Deze “vennootschapsrechtelijke herstructurering” leidde ertoe dat de verhuurder verschil in verhaalsmogelijkheden had gekregen.

De omstandigheden dat de huurder fors had geïnvesteerd, dat geen sprake was van wijziging van het huurobject, dat de horeca-exploitatie op dezelfde wijze en door dezelfde personen werd voortgezet, achtte het hof van onvoldoende belang.

Huur van bedrijfsruimte voor bepaalde tijd

Het is mogelijk om een huurovereenkomst ten aanzien van bedrijfsruimte te sluiten voor een bepaalde tijd van maximaal twee jaar. De wettelijke regels over bescherming van de huurtermijn zijn dan niet van toepassing. Indien het gebruik van de bedrijfsruimte daarna wordt voortgezet, geldt de huurovereenkomst rechtswege voor vijf jaar vanaf de aanvang van de huurovereenkomst (met de mogelijkheid van verlenging voor nog eens vijf jaar).

De mogelijkheid om een bedrijfsruimte voor bepaalde tijd van maximaal twee jaar te huren, is in de wet opgenomen zodat de huurder tijdens een proefperiode eerst kan bekijken of zijn bedrijf rendabel is of voor het geval dat het pand slechts gedurende korte tijd beschikbaar is voor verhuring.