Geen ontbinding van huurovereenkomst bedrijfsruimte ondanks (herhaalde) grote huurachterstand

Een huurder van een bedrijfsruimte voor een restaurant/cateringbedrijf in Rotterdam had een huurachterstand van zes maanden laten ontstaan. Kort daarvoor had dezelfde huurder ook drie maanden huur onbetaald gelaten. De verhuurder vorderde bij de kantonrechter (naast betaling van de huurachterstand, boetes, etc.) ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het huurpand.

Bij bedrijfsruimte wordt de ontbinding van de huurovereenkomst doorgaans toegewezen indien de huurprijs niet (op tijd) wordt betaald, vooral als het gaat om grote of herhaalde huurachterstanden. De kantonrechter wees de vorderingen tot ontbinding en ontruiming echter af.

Onterechte opschorting van de huurprijs

De tweede huurachterstand was ontstaan omdat de huurder ten onrechte de betaling van de huurprijs had opgeschort nadat de verhuurder niet was begonnen met de afgesproken funderings- en verbouwingswerkzaamheden. De kantonrechter oordeelde dat de huurder niet mocht opschorten omdat in de algemene bepalingen bij de huurovereenkomst een opschortingsverbod was opgenomen. De huurder had de huurprijs dus ten onrechte niet betaald.

Geen tekortkoming die de ontbinding van de overeenkomst rechtvaardigt

De kantonrechter nam in aanmerking dat geen sprake was van onwil of onmacht om de huur te betalen en dat de huurder had opgeschort om een impasse te doorbreken. De kantonrechter oordeelde dat geen sprake was van een tekortkoming die de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt.

Daarbij verwees de kantonrechter naar een recente uitspraak van de Hoge Raad waaruit volgt dat alleen een tekortkoming van voldoende gewicht, bezien in het licht van alle omstandigheden van het geval, recht geeft op ontbinding van de overeenkomst.

De uitspraak is opvallend ten opzichte van vaste rechtspraak. Zo oordeelde het Gerechtshof Den Haag vorig jaar nog dat de ontbinding van een huurovereenkomst van een bedrijfsruimte voor de verkoop van bruidsjurken moest worden toegewezen, omdat de huurder ten onrechte de betaling van de huurprijs had opgeschort wegens lekkages in de kelderruimte.